في الخليج، يقول المقاولون «أمر تغيير» (VO) حيث يقول غيرهم «Change Order»، لأن معظم العقود في المنطقة مبنية على FIDIC، الذي يستخدم مصطلح «Variation». والمبالغ كثيرًا ما تكون كبيرة: فأوامر التغيير في مشاريع المباني تضيف عادةً نسبة مئوية من عدة نقاط إلى قيمة العقد، وأوامر التغيير غير المسجلة أو المُبلَّغ عنها متأخرًا من الأسباب الرئيسية لفقد المقاولين هوامشهم.
يغطي هذا الدليل ما ينص عليه العقد والقانون، وإجراءً خطوة بخطوة، وكيفية تسعير أمر التغيير، ومثالًا تطبيقيًا، والنزاعات التي نراها أكثر من غيرها، وسجل أوامر تغيير يمكنكم نسخه.
ماذا يقول FIDIC وقوانين الخليج عن أوامر التغيير؟
العقد يحدد معظم الإجراءات؛ والقانون يسد الفجوات ويضع الحدود. ويلخّص الجدول المصادر الرئيسية التي يصادفها المقاولون في الإمارات والسعودية.
| المصدر | ما ينص عليه بشأن أوامر التغيير |
|---|---|
| الكتاب الأحمر من FIDIC 2017، البند 13 | يجوز للمهندس إصدار أمر تغيير في أي وقت قبل شهادة الاستلام (13.1). ويبدأ أمر التغيير إما بتعليمات (13.3.1)، يقدّم بعدها المقاول التفاصيل خلال 28 يومًا، أو بطلب عرض (13.3.2). ثم يتفق المهندس على القيمة أو يحددها وفق البند 3.7، باستخدام قواعد القياس والتقييم في البند 12 |
| الكتاب الأحمر من FIDIC 1999، البندان 13 و12.3 | المبدأ نفسه بإجراء أبسط: يجوز للمهندس طلب عرض أو إصدار أمر التغيير، ويُقيَّم وفق 12.3 |
| إشعارات المطالبات في FIDIC (2017 البند 20.2؛ 1999 البند 20.1) | إشعار المطالبة بوقت أو مال إضافي خلال 28 يومًا من العلم بالحدث؛ والإشعار المتأخر قد يُسقط المطالبة |
| قانون المعاملات المدنية الإماراتي (القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985، المادة 887) | في عقد المقطوعية وفق تصميم متفق عليه، لا يجوز للمقاول المطالبة بأكثر من المبلغ المقطوع ما لم يكن التغيير متفقًا عليه أو بسبب صاحب العمل |
| قانون المعاملات المدنية الإماراتي (المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025، المادة 829) | للعقود الموقّعة من 1 يونيو 2026، يُبقي قاعدة المقطوعية ويضيف صلاحية للمحكمة لتعديل السعر أو المدة في الظروف الاستثنائية |
| نظام المعاملات المدنية السعودي (2023، المواد 470 إلى 472) | يُسمح بالتغييرات إذا أمر بها صاحب العمل أو وافق على طلب المقاول؛ ولا دفع إضافي للأعمال اللازمة لتنفيذ التصميم المتفق عليه؛ وأجر عادل حيث لا يوجد سعر متفق عليه |
| نظام المنافسات والمشتريات الحكومية السعودي (2019، المادة 69) | في العقود الحكومية، لا يجوز أن تزيد أوامر التغيير قيمة العقد بأكثر من 10% أو تخفّضها بأكثر من 20%. ونظام مشتريات جديد نُشر في سبتمبر 2026 يرفع حد الزيادة إلى 20% بمجرد سريانه، المتوقع في أوائل 2027 |
ما خطوات إجراء أمر التغيير؟
أيًا كان نموذج العقد، فإن أمر التغيير الذي يُدفع بالكامل يمر بالخطوات السبع نفسها.
| الخطوة | ما يحدث | من | السجل الذي يجب الاحتفاظ به |
|---|---|---|---|
| 1. التعليمات | يصدر المهندس أو صاحب العمل تعليمات بتغيير، أو يحدد المقاول تغييرًا (تعديل رسم، أو تعليمات موقع، أو طلب عميل) | المهندس، ومدير المشروع | تعليمات مكتوبة، أو تأكيد مكتوب لتعليمات شفهية |
| 2. التسجيل | يحصل التغيير على رقم أمر تغيير ويُسجَّل، حتى قبل تسعيره | مهندس الكميات | قيد في سجل أوامر التغيير |
| 3. الإشعار | يبلّغ المقاول عن آثار التكلفة والوقت ضمن المهلة التعاقدية | مدير المشروع، ومهندس الكميات | خطاب إشعار مع تاريخ الإرسال |
| 4. العرض | يسعّر المقاول التغيير ويذكر أي أثر على البرنامج الزمني | مهندس الكميات، والمخطط | عرض مسعّر مع التفاصيل |
| 5. الاعتماد | يتفق المهندس على القيمة أو يحددها؛ ويعتمد صاحب العمل إذا اشترط العقد ذلك | المهندس، وصاحب العمل | أمر تغيير موقّع بالقيمة المتفق عليها |
| 6. تحديث الموازنة | تُضاف القيمة المعتمدة إلى مبلغ العقد وموازنة المشروع | مهندس الكميات، ومحاسب المشروع | الموازنة المعدّلة حسب رمز التكلفة |
| 7. الفوترة | يُطالَب بالأعمال المنجزة في أمر التغيير في طلب الدفع المرحلي التالي | مهندس الكميات | سطر طلب الدفع، والمبلغ المعتمد |
قاعدتان تصنعان الفرق عمليًا.
لا تنفّذوا أبدًا أعمالًا متغيرة بناءً على تعليمات شفهية وحدها. فإذا أعطى المهندس تعليمات في الموقع، أكّدوها كتابةً في اليوم نفسه. فكثير من العقود تعامل التعليمات الشفهية غير المؤكدة كأنها لم تصدر.
أبلغوا حتى عندما لا تستطيعون التسعير بعد. فالمهل الزمنية تبدأ من وقت علمكم بالحدث، لا من وقت إنهاء تقديركم. أرسلوا الإشعار أولًا، والعرض المسعّر عندما يكون جاهزًا.
كيف يُسعَّر أمر التغيير؟
سعّروا من العقد أولًا. ووفق البند 12 من FIDIC ومعظم عقود الخليج، ترتيب الأفضلية هو:
| الأولوية | الطريقة | متى تُستخدم |
|---|---|---|
| 1 | أسعار جدول الكميات | الأعمال المتغيرة من النوع نفسه، وفي ظروف مماثلة، لبند موجود أصلًا في جدول الكميات |
| 2 | أسعار مشتقة من أسعار جدول الكميات | الأعمال مماثلة لكن غير متطابقة، مثل جدار أسمك أو تشطيب مختلف على الأساس نفسه |
| 3 | سعر جديد من التكلفة زائد الربح | لا يوجد بند مناسب في جدول الكميات، أو تغيرت الكمية أو الظروف بما يكفي لأن يصبح سعر الجدول غير ملائم. ويستخدم FIDIC 2017 نسبة الربح المذكورة في بيانات العقد، أو 5% إذا لم تُذكر |
| 4 | الأعمال اليومية | أعمال صغيرة أو غير متوقعة، إذا كان للعقد جدول للأعمال اليومية وأمر المهندس بها |
عند بناء سعر جديد، اعرضوا التفاصيل سطرًا بسطر: المواد بعروض أسعار الموردين، وساعات العمالة وأسعارها، والمعدات، والمصروفات العامة، والربح. وفي FIDIC، «التكلفة» تشمل المصروفات العامة، لذا تدخل المصروفات العامة في التكلفة قبل إضافة الربح. والسعر الجديد دون تفاصيل هو أسرع طريق لتخفيضه.
ثلاثة بنود كثيرًا ما تُنسى:
- الإلغاءات. إذا أزال أمر التغيير أعمالًا، فاخصموها بسعر جدول الكميات في أمر التغيير نفسه.
- التكاليف المرتبطة بالوقت. إذا مدّد أمر التغيير البرنامج الزمني، فإن البنود التمهيدية مثل موظفي الموقع والمكاتب واستئجار المعدات للفترة الإضافية تنتمي إلى المطالبة، مع إظهار أثر الوقت على البرنامج الزمني.
- الأثر على الأعمال الأخرى. إعادة العمل، والعمالة المعطلة، وإعادة الترتيب الناتجة عن التغيير جزء من تكلفته، لكنها تحتاج إلى سجلات تُعدّ في حينها.
كيف يُسعَّر أمر التغيير ويُفوتر؟ مثال تطبيقي
مقاول يبني مجمّع فلل في دبي بموجب عقد مبني على FIDIC بمحتجزات 10%. وفي 3 سبتمبر، تمدّد تعليمات الموقع SI-031 السور الخارجي بطول 60 مترًا، وارتفاع 3 أمتار. ويبلّغ المقاول في 8 سبتمبر ويقدّم VO-014 بعد أسبوع.
| البند | الأساس | الكمية | السعر (درهم) | المبلغ (درهم) |
|---|---|---|---|---|
| بلوك 200 مم | بند جدول الكميات 4.2 | 180 م² | 85.00 | 15,300 |
| لياسة، على الوجهين | بند جدول الكميات 6.1 | 360 م² | 32.00 | 11,520 |
| دهان، على الوجهين | بند جدول الكميات 8.3 | 360 م² | 18.00 | 6,480 |
| غطاء حجري للسور | سعر جديد (انظر أدناه) | 60 م | 147.00 | 8,820 |
| الإجمالي | 42,120 |
الأسطر الثلاثة الأولى تستخدم أسعار جدول الكميات، فلا مجال للخلاف. أما الغطاء الحجري فليس له بند في الجدول، فيحتاج إلى سعر جديد:
| التفاصيل لكل متر | عرض المقاول (درهم) | تحديد المهندس (درهم) |
|---|---|---|
| الحجر، واصلًا | 115.00 (حجر فاخر) | 90.00 (حجر وفق المواصفات) |
| العمالة والمعدات | 35.00 | 35.00 |
| التكلفة المباشرة | 150.00 | 125.00 |
| المصروفات العامة بنسبة 12% | 18.00 | 15.00 |
| الربح | 10%: 16.80 | 5%، وفق بيانات العقد: 7.00 |
| السعر | 184.80 | 147.00 |
بلغ عرض المقاول 44,388 درهمًا؛ وحدد المهندس 42,120 درهمًا. وكان الفرق في الحجر، الذي كان أعلى درجة مما تشترطه المواصفات، ونسبة الربح، التي حددتها بيانات العقد بـ 5%. فقبل المقاول، واعتُمد VO-014 بقيمة 42,120 درهمًا.
أُضيف المبلغ المعتمد إلى مبلغ العقد وإلى موازنة المشروع تحت رمز تكلفة أعمال السور. وفي طلب الدفع للشهر 7، كانت الأعمال منجزة بنسبة 60%:
| سطر طلب الدفع | درهم |
|---|---|
| VO-014، 60% من 42,120 | 25,272.00 |
| يُطرح: المحتجزات بنسبة 10% | (2,527.20) |
| صافي المبلغ لـ VO-014 | 22,744.80 |
لماذا تحدث نزاعات أوامر التغيير، وكيف يساعد السجل؟
معظم نزاعات أوامر التغيير لا تتعلق بالسعر. بل تتعلق بما إذا كان التغيير قد صدرت به تعليمات، وما إذا كان الإشعار قد قُدّم في وقته، وما إذا كانت الأعمال ضمن النطاق الأصلي.
| النزاع | السبب المعتاد | الوقاية |
|---|---|---|
| «لم تصدر بهذا تعليمات قط» | تعليمات موقع شفهية، لم تُؤكَّد أبدًا | أكّدوا كل تعليمات كتابةً خلال 24 ساعة |
| «الإشعار خارج المهلة» | انتظر المقاول إنهاء التسعير قبل الإبلاغ | أبلغوا عند العلم؛ وسعّروا لاحقًا |
| «كان ضمن النطاق الأصلي» | الرسومات والمواصفات تُقرأ بشكل مختلف | أشيروا إلى رسم المناقصة وبند جدول الكميات الذي يختلف عنه التغيير |
| «السعر مرتفع جدًا» | سعر جديد دون تفاصيل، أو تجاهل أسعار جدول الكميات | سعّروا من أسعار العقد أولًا؛ واعرضوا تفاصيل الأسعار الجديدة |
| «أثر الوقت غير مثبت» | لا تحليل للبرنامج الزمني | أظهروا الأثر على المسار الحرج بالبرنامج الزمني المحدّث |
| دفع ثمن الإضافة، لا الإلغاء | عدم تسجيل الإلغاءات | سجّلوا الأعمال الملغاة وقيمتها في أمر التغيير نفسه |
الأداة التي تمنع معظم هذه هي سجل أوامر التغيير، المحفوظ من اليوم الأول والمُراجع في كل اجتماع تكاليف شهري.
| رقم أمر التغيير | الوصف | مرجع التعليمات وتاريخها | تاريخ الإشعار | الحالة | المقترح (درهم) | المعتمد (درهم) | المفوتر حتى تاريخه (درهم) | أثر الوقت |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VO-014 | تمديد السور الخارجي | SI-031، 3 سبتمبر | 8 سبتمبر | معتمد | 44,388 | 42,120 | 25,272 | لا شيء |
| VO-015 | أرضية الردهة: من البورسلين إلى الرخام | EI-009، 10 سبتمبر | 16 سبتمبر | مقدَّم | 33,000 | — | — | 4 أيام، قيد المراجعة |
| VO-016 | نقاط كهرباء إضافية، المبنى B | تعديل الرسم C، 22 سبتمبر | معلّق | مُبلَّغ عنه، غير مسعّر | — | — | — | قيد التقييم |
ماذا ترى HYP لدى المقاولين؟
لدى المقاولين في الإمارات والسعودية، يجد فريق التنفيذ لدينا عادةً أن أوامر التغيير تُتابع في جدول بيانات شخصي لمهندس الكميات. فيكون السجل دقيقًا ما دام ذلك الشخص في المشروع، لكن المالية لا تستطيع رؤيته، فتصل أوامر التغيير المعتمدة إلى الموازنة متأخرة وتكون المعلّقة منها غير مرئية في التوقعات.
أكثر خسارة شيوعًا ليست سعرًا مرفوضًا؛ بل أعمال نُفّذت بناءً على تعليمات موقع لم تتحول أبدًا إلى أمر تغيير مسعّر. وعندما يُراجع سجل أوامر التغيير إلى جانب تقرير التكاليف الشهري، تظهر هذه بينما لا تزال التعليمات حديثة بما يكفي للمطالبة بها.
في HYP، تُسجَّل أوامر التغيير على المشروع بمرجع تعليماتها وحالتها وقيمتها. وتحدّث أوامر التغيير المعتمدة قيمة العقد والموازنة، وتنتقل المبالغ المعتمدة إلى طلب الدفع وفاتورة العميل. اطّلعوا على طريقة العمل في صفحة المقاولات والهندسة.
قراءات ذات صلة: أوامر التغيير تغيّر سطر الموازنة في تقرير التكاليف. اطّلعوا على ضبط تكاليف مشروعات الإنشاءات: شرح الموازنة مقابل الملتزم به مقابل الفعلي. ولجانب مقاولي الباطن من أوامر التغيير، اطّلعوا على شهادات دفع مقاولي الباطن: تتبع المحتجزات والدفعات المقدمة والخصومات.
المصادر
- FIDIC: شروط عقد الإنشاءات (الكتاب الأحمر)، إصدارا 1999 و2017
- Fenwick Elliott: أحكام المطالبات والإشعارات في FIDIC 2017
- K&L Gates: قانون المعاملات المدنية الإماراتي الجديد وعقود الإنشاءات (2026)
- Watson Farley & Williams: نظام المعاملات المدنية السعودي وعقود الإنشاءات
- Pinsent Masons: تعديلات المشاريع وفق نظام المنافسات والمشتريات الحكومية السعودي
- Clyde & Co: نظام المنافسات والمشتريات الحكومية الجديد في السعودية (2026)