يغطي هذا الدليل قواعد الضمان والتسجيل في دبي وأبوظبي والسعودية، وأنواع خطط الدفع الشائعة، ومثالًا تطبيقيًا للفوترة، وروتين تحصيل للأقساط المتأخرة، ونقاط ضريبة القيمة المضافة والمحاسبة التي يجب ضبطها.
ما القواعد التي تحكم مدفوعات البيع على الخارطة في دبي وأبوظبي والسعودية؟
في الثلاث، تذهب أموال المشترين إلى حساب ضمان للمشروع، ويجب تسجيل البيع أو ترخيصه. وتختلف التفاصيل.
| دبي | أبوظبي | السعودية | |
|---|---|---|---|
| القانون | القانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري؛ والقانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن السجل العقاري المبدئي | القانون رقم 3 لسنة 2015 | نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، 2023، الذي حل محل قواعد «وافي» السابقة |
| الضمان | لكل مشروع حساب ضمان؛ وتذهب مدفوعات المشترين إليه ولا يجوز استخدامها إلا لبناء ذلك المشروع | حساب ضمان منفصل لكل مشروع؛ ولا سحب قبل إنجاز 20% من البناء، ما لم يكن مدعومًا بضمان بنكي بموجب قرار صدر في 2025 | تذهب المدفوعات إلى حسابات ضمان منظَّمة؛ ويحتاج السحب إلى اعتماد استشاري المشروع ومحاسبه |
| التسجيل أو الترخيص | يجب قيد البيع في السجل العقاري المبدئي، وإلا كان باطلًا | التسجيل لدى الجهات المختصة في أبوظبي | لا بيع أو إعلان على الخارطة دون ترخيص من الهيئة العامة للعقار |
| الرسوم | رسوم تسجيل 4%، تُحصّل من المشتري ويدفعها المطوّر إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي خلال 60 يومًا | تنطبق رسوم التسجيل | رسوم الحجز بحد أقصى 5% وتُدفع إلى حساب الضمان |
| عند الإنجاز | يُحتجز 5% من رصيد حساب الضمان لمدة سنة بعد تسجيل الوحدات بأسماء المشترين | وفق القانون وشروط المشروع | يجب أن يبدأ البناء خلال ستة أشهر من الترخيص |
بالنسبة لفرق المالية، تترتب نتيجتان. يجب أن تكون كل دفعة من مشترٍ قابلة للتتبع إلى حساب ضمان المشروع، لا إلى حساب تشغيلي. ورسوم التسجيل تُحصّل نيابة عن دائرة الأراضي، فهي التزام، لا إيراد.
ما أنواع خطط الدفع على الخارطة الشائعة؟
تجمع معظم الخطط بين دفعة أولى، وأقساط أثناء البناء، ودفعة نهائية عند التسليم. وتختلف في ما يحدد استحقاق كل قسط وفي المبلغ المتبقي بعد التسليم.
| نوع الخطة | كيف تستحق الأقساط | مثال على التقسيم | ما يجب متابعته |
|---|---|---|---|
| زمنية | في مواعيد ثابتة، مثل كل ربع سنة | 10% دفعة أولى، و50% على أقساط ربع سنوية، و40% عند التسليم | تواريخ الاستحقاق؛ وسهلة الفوترة تلقائيًا |
| مرتبطة بالبناء | عندما يبلغ المشروع مرحلة، يعتمدها المهندس | 10% دفعة أولى، و10% عند كل مرحلة من خمس مراحل، و40% عند التسليم | شهادات المراحل؛ والفوترة تنتظر المرحلة |
| بعد التسليم | جزء من السعر يُدفع بعد تسلّم المشتري المفاتيح | 10% دفعة أولى، و40% أثناء البناء، و50% على مدى سنتين إلى خمس سنوات بعد التسليم | ذمم مدينة طويلة الأجل ومخاطر ائتمان المشتري |
| مختلطة | بعض الأقساط بالتاريخ، وبعضها بالمرحلة | دفعة أولى، وأقساط مؤرخة، ودفعات نهائية مرتبطة بالمراحل | التقويمان معًا |
تحتاج كل خطة إلى فوترة الرسوم إلى جانب الأقساط، مثل رسوم التسجيل، وإلى قاعدة واضحة لما يحدث عند تأخر المشروع. والخطط المرتبطة بالبناء تحمي المشترين من الدفع قبل الإنجاز، لكنها تجعل التدفق النقدي أقل قابلية للتوقع للمطوّر.
كيف يبدو جدول الأقساط؟ مثال تطبيقي
يشتري مشترٍ شقة على الخارطة في دبي بـ 1,600,000 درهم بخطة مرتبطة بالبناء: 20% عند الحجز، و10% عند كل مرحلة من أربع مراحل بناء، و40% عند التسليم. والأرقام توضيحية.
| القسط | المحفّز | % | درهم | يُدفع إلى |
|---|---|---|---|---|
| الحجز | توقيع اتفاقية البيع | 20% | 320,000 | حساب ضمان المشروع |
| رسوم تسجيل دائرة الأراضي والأملاك | التوقيع؛ وتُحوَّل إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي | 4% | 64,000 | تُحصّل لصالح الدائرة |
| المرحلة 1 | اعتماد إنجاز 20% من البناء | 10% | 160,000 | حساب ضمان المشروع |
| المرحلة 2 | اعتماد إنجاز 40% | 10% | 160,000 | حساب ضمان المشروع |
| المرحلة 3 | اعتماد إنجاز 60% | 10% | 160,000 | حساب ضمان المشروع |
| المرحلة 4 | اعتماد إنجاز 80% | 10% | 160,000 | حساب ضمان المشروع |
| التسليم | شهادة الإنجاز وإشعار التسليم | 40% | 640,000 | حساب ضمان المشروع |
| الإجمالي | 100% | 1,600,000 |
بوصفه أول بيع لوحدة سكنية، تخضع الأقساط لنسبة الصفر في ضريبة القيمة المضافة، فلا تُضاف ضريبة.
عندما يعتمد الاستشاري إنجاز 60%، يُصدر النظام فاتورة المرحلة 3 لكل وحدة مباعة في المبنى في اليوم نفسه، مع تاريخ استحقاق بعد 30 يومًا. ولبرج من 300 وحدة، هذه 300 فاتورة في تشغيل واحد، كل منها ببيانات الدفع إلى حساب الضمان للمشتري. ودون هذا الربط بين شهادة المرحلة والفوترة، تخرج الفواتير متأخرة، وكل يوم تأخير يوم من تمويل الضمان لا يحصل عليه المطوّر.
كيف تتابعون الأقساط المتأخرة؟
بتسلسل ثابت يحافظ على العلاقة مع المشتري أطول وقت ممكن ويترك سجلًا نظيفًا إذا لزمت الإجراءات القانونية.
| متى | الإجراء | من |
|---|---|---|
| قبل 14 يومًا من الاستحقاق | تذكير بالمبلغ وبيانات حساب الضمان | تلقائي |
| تاريخ الاستحقاق | استحقاق الفاتورة؛ وتذكير ثانٍ | تلقائي |
| متأخر 7 أيام | مكالمة من فريق علاقات العملاء؛ والاتفاق على موعد دفع | التحصيل |
| متأخر 30 يومًا | خطاب رسمي؛ ورسوم تأخير إذا سمحت اتفاقية البيع | التحصيل والشؤون القانونية |
| متأخر 60 يومًا | عرض خطة معدّلة كتابةً، أو بدء إجراءات الإخلال الرسمية | الإدارة |
| إجراءات الإخلال في دبي | تمنح دائرة الأراضي والأملاك في دبي المشتري إشعارًا كتابيًا مدته 30 يومًا؛ ثم تعتمد خيارات المطوّر على نسبة الإنجاز | الشؤون القانونية |
بموجب القانون رقم 19 لسنة 2017، الذي عدّل قانون السجل العقاري المبدئي في دبي، تعتمد خيارات المطوّر بعد مدة الإشعار على نسبة إنجاز المشروع:
- إنجاز يتجاوز 80%: الإبقاء على العقد والمطالبة بالرصيد، أو طلب بيع الوحدة بالمزاد من دائرة الأراضي، أو الفسخ والاحتفاظ بما يصل إلى 40% من قيمة الوحدة.
- إنجاز من 60% إلى 80%: الفسخ والاحتفاظ بما يصل إلى 40% من قيمة الوحدة.
- إنجاز أقل من 60%، مع بدء البناء: الفسخ والاحتفاظ بما يصل إلى 25% من قيمة الوحدة.
- البناء لم يبدأ، لأسباب خارجة عن إرادة المطوّر: الفسخ والاحتفاظ بما يصل إلى 30% من المبالغ التي دفعها المشتري (لا من قيمة الوحدة)، ورد الباقي خلال 60 يومًا.
تُحدَّد نسبة الإنجاز بتقرير من استشاري معتمد من مؤسسة التنظيم العقاري (RERA). واحفظوا كل تذكير وملاحظة مكالمة وخطاب في سجل الوحدة؛ فهي الدليل على اتباع الإجراءات.
ما نقاط ضريبة القيمة المضافة والمحاسبة التي تنطبق على الأقساط؟
الضريبة تعتمد على الدولة ونوع الوحدة؛ والمحاسبة تعتمد على سياسة الإيرادات لديكم، لا على جدول الفوترة.
- الوحدات السكنية في الإمارات: أول توريد لمبنى سكني خلال ثلاث سنوات من إنجازه خاضع لنسبة الصفر. وعمليات البيع اللاحقة للعقارات السكنية معفاة.
- الوحدات التجارية في الإمارات: المكاتب والمحلات خاضعة للنسبة الأساسية 5%. والأقساط نقاط استحقاق ضريبي عند فوترتها أو دفعها، فتُفرض الضريبة على كل منها.
- السعودية: مبيعات العقارات معفاة من ضريبة القيمة المضافة وتخضع لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%. وفي البيع على الخارطة، تُستحق الضريبة عند نقل الملكية بالإفراغ، لا على كل قسط.
- رسوم التسجيل: رسوم دبي البالغة 4% تُحصّل لصالح دائرة الأراضي ويجب أن تبقى في حساب التزام حتى تحويلها.
- الإيرادات: وفق المعيار الدولي للتقرير المالي 15 (IFRS 15)، قد يُعترف بإيرادات البيع على الخارطة على مدى الوقت أو عند التسليم حسب شروط العقد. وفوترة القسط ليست كاكتسابه؛ اتفقوا على السياسة مع مدققيكم.
- أرصدة حسابات الضمان: أبقوا حسابات الضمان البنكية منفصلة في دفتر الأستاذ، وطابقوها كل شهر مع الأقساط المستلمة لكل وحدة.
قد يحتاج مشروع متعدد الاستخدامات إلى كل ذلك معًا: شقق خاضعة لنسبة الصفر، ومحلات خاضعة للنسبة الأساسية، وحساب ضمان واحد لكليهما.
ماذا ترى HYP لدى المطوّرين؟
معظم مشكلات التحصيل تبدأ بالفوترة، لا بالمشترين. فعندما تكون جداول الأقساط في جداول بيانات، تديرها المبيعات أو خدمة العملاء، تُبلغ مرحلة ما لكن لا أحد يُصدر الفواتير لمدة أسبوع، أو يُتفق على خطة معدّلة لمشترٍ بالبريد الإلكتروني ولا تصل أبدًا إلى المالية.
المطوّرون الذين لديهم أنظف تحصيل يحتفظون ببيع كل وحدة وخطة دفعها ومقبوضاتها وإيداعات حساب الضمان في سجل واحد. فتخرج الفواتير والتذكيرات تلقائيًا في تاريخ الاستحقاق أو عند اعتماد المرحلة، ويعمل فريق التحصيل من قائمة أعمار واحدة عبر كل المشاريع.
الانضباط نفسه ينطبق على أي منشأة تفوتر بالأقساط؛ ويغطي دليلنا عن سياسة حدود ائتمان العملاء وروتين التحصيل النهج العام. واطّلعوا على كيفية إدارة HYP للوحدات وخطط الدفع والتحصيل في صفحة مبيعات العقارات والحجوزات وإدارة اتفاقيات البيع والشراء (SPA).
المصادر
- قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري
- قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 بشأن السجل العقاري المبدئي
- قانون دبي رقم 19 لسنة 2017 بتعديل القانون رقم 13 لسنة 2008 (إخلال المشتري)
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي: على المطوّرين دفع رسوم التسجيل خلال 60 يومًا
- King & Spalding: حسابات الضمان للبيع على الخارطة في أبوظبي وقاعدة الـ 20%، مايو 2026
- الهيئة العامة للعقار: النظام الجديد لبيع وتأجير المشروعات على الخارطة، أكتوبر 2023
- Trowers & Hamlins: اللائحة التنفيذية لنظام البيع على الخارطة في السعودية، نوفمبر 2024
- المرسوم بقانون اتحادي رقم 8 لسنة 2017 بشأن ضريبة القيمة المضافة (المادتان 45 و46)
- ZATCA: الدليل التفصيلي لضريبة التصرفات العقارية، مايو 2026