لا يعمل الروتين إلا إذا سُجّل كل عقد إيجار مرة واحدة، برقم العقد المسجل والإيجار وجدول الدفع وتاريخ الانتهاء، وطوبق كل تحصيل معه. ومعظم مشكلات التحصيل تبدأ بعقد يوجد في ملف ورقي بدلًا من النظام.
ما القواعد التي تشكّل تحصيل الإيجارات في دبي وأبوظبي والسعودية؟
| القاعدة | دبي | أبوظبي | السعودية |
|---|---|---|---|
| تسجيل العقد | إيجاري، إلزامي لكل عقود الإيجار وتعديلاتها (القانون رقم 26 لسنة 2007، المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008) | توثيق، إلزامي لعقود الإيجار السكنية والتجارية | إيجار، إلزامي لكل عقود الإيجار |
| كيف يُدفع الإيجار | عادةً بشيكات مؤجلة أو تحويلات | عادةً بشيكات مؤجلة أو تحويلات | يجب دفع الإيجار السكني عبر القنوات الرقمية لمنصة إيجار (مدى أو سداد) منذ 15 يناير 2024؛ والمدفوعات خارج إيجار لا تُعتمد كإثبات. ولا تشمل القاعدة عقود الإيجار التجارية |
| زيادات الإيجار | محدودة بشرائح مؤشر الإيجارات لمؤسسة التنظيم العقاري (المرسوم رقم 43 لسنة 2013)، من 0% إلى 20% حسب مدى انخفاض الإيجار عن متوسط المنطقة | مجمّدة عند 0% منذ 2 يونيو 2026 للعقارات السكنية والتجارية والصناعية (خارج سوق أبوظبي العالمي)، حتى إشعار آخر | في الرياض، مجمّدة لخمس سنوات من 25 سبتمبر 2025 للعقارات السكنية والتجارية |
| الإشعار لتغيير الإيجار أو الشروط | قبل 90 يومًا على الأقل من الانتهاء | تحققوا مع مركز أبوظبي العقاري | تتجدد العقود تلقائيًا ما لم يقدّم أحد الطرفين إشعارًا قبل 60 يومًا على الأقل من الانتهاء |
نتيجتان عمليتان للتحصيل:
العقد المسجل هو المرجع. يجب أن يطابق الإيجار والتواريخ والأقساط في نظامكم التسجيل في إيجاري أو توثيق أو إيجار تمامًا. وأي اختلاف هو أول ما سيثيره المستأجر في أي نزاع.
في السعودية، طابقوا المقبوضات السكنية مع إيجار. لأن المدفوعات السكنية يجب أن تمر عبر إيجار، طابقوا سجلات الدفع في إيجار مع سجل الإيجارات والحساب البنكي كل شهر، بدلًا من الاعتماد على تحويلات المستأجرين.
كيف يبدو الروتين الشهري لتحصيل الإيجارات؟
| متى | المهمة | المُخرَج |
|---|---|---|
| الأسبوع الأخير من الشهر السابق | شغّلوا قائمة الإيجارات المستحقة للشهر التالي من عقود الإيجار: الوحدة، والمستأجر، والمبلغ، وتاريخ الاستحقاق، وطريقة الدفع | جدول الإيجارات المستحقة |
| الأسبوع الأخير من الشهر السابق | أخرجوا الشيكات المؤجلة المستحقة الشهر التالي من الخزنة وطابقوها مع الجدول | قائمة إيداع الشيكات |
| في كل تاريخ استحقاق | أودعوا الشيكات؛ وأرسلوا تذكيرات دفع للمستأجرين الذين يدفعون بالتحويل أو عبر الإنترنت | إيصالات الإيداع، والتذكيرات المرسلة |
| خلال يومي عمل | سجّلوا المقبوضات على عقد الإيجار والقسط، لا على المستأجر فقط | دفاتر المستأجرين المحدّثة |
| في يوم الإشعار نفسه | تصرّفوا في الشيكات المرتجعة: تواصلوا مع المستأجر، وسجّلوا الإرجاع وأي رسوم بنكية | سجل الشيكات المرتجعة |
| اليوم 7 إلى 10 بعد الاستحقاق | تابعوا كل الأقساط غير المدفوعة بالهاتف وكتابةً | قائمة المتأخرات مع الإجراءات |
| منتصف الشهر | راجعوا العقود المنتهية خلال 90 إلى 120 يومًا القادمة؛ وأعدّوا عروض التجديد والإشعارات | قائمة التجديدات |
| نهاية الشهر | طابقوا الإيجارات المحصّلة مع كشف البنك وسجل الإيجارات؛ وسجّلوا مستحقات إيرادات الإيجار للشهر واعترفوا بها | سجل إيجارات مطابق، وكشوف للملاك |
اعترفوا بالإيجار على مدى الفترة، لا عند استلام الشيك. فالمستأجر الذي يدفع إيجار سنة بأربعة شيكات ربع سنوية يدفع ثلاثة أشهر مقدمًا في كل مرة. ووفق المعيار الدولي للتقرير المالي 16 (IFRS 16)، يعترف المؤجر بإيرادات الإيجار التشغيلي بطريقة القسط الثابت على مدى مدة الإيجار، فتُظهر قائمة الدخل إيجار شهر واحد كل شهر، ويبقى باقي الشيك كإيجار مقبوض مقدمًا.
الملاك يحتاجون إلى كشوف، لا دفاتر خام. للمحافظ المُدارة، أقفلوا الشهر بكشف لكل مالك: الإيجار المستحق، والمحصّل، والمتأخرات، والمصروفات، ورسوم الإدارة.
كيف يبدو شهر لمحفظة حقيقية؟
مدير عقارات في دبي يدير 40 وحدة سكنية لثلاثة ملاك. ويبلغ إجمالي الإيجارات السنوية 3,600,000 درهم، يُدفع معظمها بأربعة أو ستة شيكات مؤجلة. وفي أكتوبر، يستحق 20 قسطًا:
| حالة القسط | العدد | درهم |
|---|---|---|
| شيكات مودعة ومصروفة | 17 | 336,000 |
| شيك مرتجع من البنك | 1 | 28,000 |
| تحويل بنكي مستلم | 1 | 20,000 |
| تحويل بنكي غير مستلم | 1 | 28,000 |
| إجمالي المستحق | 20 | 412,000 |
المحصّل: 356,000 درهم، أي 86.4% من المبلغ المستحق. والمتأخرات: 56,000 درهم على وحدتين.
سُجّل الشيك المرتجع في اليوم الذي أبلغ فيه البنك، واستبدله المستأجر بتحويل خلال أسبوع. وتوبع التحويل المتأخر في اليوم 7 ودُفع في اليوم 12. ووُسمت الوحدتان لمراقبة أقساطهما التالية عن كثب.
لاحظوا الفرق بين الأقساط والإيرادات. فإجمالي أقساط أكتوبر المستحقة 412,000 درهم، لكن إيرادات الإيجار للشهر 300,000 درهم (3,600,000 ÷ 12). أما مبلغ 112,000 درهم الآخر فيغطي أشهرًا لاحقة ويُسجَّل كإيجار مقبوض مقدمًا (إيراد مؤجل)؛ ولم يُحصَّل 56,000 درهم منه بعد، فهو في المتأخرات، لا في البنك. وتُظهر كشوف الملاك الاثنين.
تكشف مراجعة منتصف الشهر خمسة عقود تنتهي في نهاية يناير. فإذا كان أي تغيير في الإيجار أو شروط جديدة مخططًا له، يجب أن تصل الإشعارات إلى هؤلاء المستأجرين بحلول أوائل نوفمبر.
كيف يجب التعامل مع التجديدات وزيادات الإيجار والإشعارات؟
التجديدات هي حيث يكلّف التاريخ الفائت سنة كاملة. ابنوا قائمة التجديدات قبل 120 يومًا حتى تخرج الإشعارات بوقت كافٍ.
دبي. لتغيير الإيجار أو أي شرط عند التجديد، أبلغوا المستأجر قبل 90 يومًا على الأقل من الانتهاء. ويجب أن تقع أي زيادة ضمن شرائح مؤسسة التنظيم العقاري. فمثلًا، إذا كانت وحدة مؤجرة بـ 80,000 درهم ومتوسط المؤسسة للوحدات المماثلة 100,000 درهم، فالإيجار أقل من المتوسط بنسبة 20%، فتكون الزيادة القصوى 5%، أي 4,000 درهم. ولاسترداد وحدة للبيع أو لاستخدام المالك الشخصي، تكون مدة الإشعار 12 شهرًا، يُبلَّغ عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجل.
أبوظبي. وفق حد الـ 0% الساري منذ يونيو 2026، تبقى التجديدات بالإيجار الحالي. تحققوا من مركز أبوظبي العقاري للتحديثات قبل إرسال عروض التجديد.
السعودية. تتجدد العقود الآن تلقائيًا ما لم يقدّم أي من الطرفين إشعارًا قبل 60 يومًا على الأقل من الانتهاء. وفي الرياض، الإيجارات مجمّدة حتى سبتمبر 2030، والوحدة الشاغرة التي سبق تأجيرها محدودة بآخر إيجار مسجل لها في إيجار.
كيف تُعامل ضريبة القيمة المضافة على الإيجار؟
| نوع العقد | الإمارات | السعودية |
|---|---|---|
| سكني | معفى (أول توريد لمبنى سكني جديد خلال ثلاث سنوات من إنجازه خاضع لنسبة الصفر) | معفى |
| تجاري | 5% | 15% |
| رسوم إدارة العقارات | 5% | 15% |
تترتب على ذلك ثلاث نقاط محاسبية.
المحافظ المختلطة تحتاج إلى معاملتين. فالمبنى الذي فيه محلات في الطابق الأرضي وشقق فوقها لديه إيجار خاضع وإيجار معفى في سجل الإيجارات نفسه. صنّفوا استخدام كل وحدة في سجل عقد الإيجار، حتى تُفرض الضريبة على الإيجار التجاري فقط ويمكن توزيع ضريبة المدخلات للمالك بشكل صحيح.
الإيجار التجاري يحتاج إلى فواتير ضريبية، وفي السعودية، إلى فواتير إلكترونية. فالإيجار المدفوع بالأقساط توريد دوري: في الإمارات، تُستحق الضريبة على كل قسط عمومًا عند أسبق الأمور: الفاتورة، أو تاريخ استحقاق الدفع، أو استلام الدفعة، لذا أصدروا فاتورة ضريبية لكل قسط. ووفق المرحلة الثانية من ZATCA، تمر هذه الفواتير عبر منصة الفوترة الإلكترونية.
التأمينات ليست إيرادًا. احتفظوا بها كالتزام للمستأجر حتى تُرد أو تُستخدم لتغطية الأضرار في نهاية العقد. ويشترط قانون دبي رد التأمين عند الانتهاء؛ أما المبلغ نفسه فيحدده العقد، لا القانون.
ماذا ترى HYP لدى مديري العقارات؟
لدى شركات إدارة العقارات والملاك في الإمارات والسعودية، كثيرًا ما يجد فريق التنفيذ لدينا خزنة الشيكات وسجل الإيجارات في مكانين منفصلين. فالخزنة تحتوي شيكات مؤجلة لسنة كاملة؛ وجدول البيانات يحتوي الإيجارات. وعندما يُستبدل شيك أو يُقسَّم أو يُرتجع، لا يُحدَّث أحد الاثنين.
المديرون الذين لديهم أقل المتأخرات يفعلون ثلاثة أمور: يسجّلون كل شيك مؤجل على قسطه عند توقيع العقد، ويودعون من قائمة يُنشئها النظام لا من الخزنة، ويراجعون المتأخرات أسبوعيًا لا في نهاية الشهر.
يحتفظ حل HYP العقاري بعقود الإيجار والأقساط والشيكات المؤجلة لكل وحدة، ويُنتج قائمة الإيجارات المستحقة والمتأخرات وكشوف الملاك من السجلات نفسها. اطّلعوا على طريقة عمله في صفحة عقود الإيجار وفوترة العقارات.
قراءات ذات صلة: للمطوّرين الذين يحصّلون أقساط البيع على الخارطة، اطّلعوا على فوترة أقساط العقارات: إدارة خطط الدفع والتحصيل في المشروعات على الخارطة.
المصادر
- قانون دبي رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين
- قانون دبي رقم 33 لسنة 2008 بتعديل القانون رقم 26 لسنة 2007
- مرسوم دبي رقم 43 لسنة 2013 بشأن تحديد زيادة بدل إيجار العقارات
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي: تسجيل عقد إيجاري أو تجديده
- Baker McKenzie: أبوظبي تجمّد زيادات الإيجار (يونيو 2026)
- الهيئة العامة للعقار: دفع الإيجارات السكنية عبر القنوات الرقمية لمنصة إيجار
- King & Spalding: السعودية تفرض ضوابط على الإيجارات والتجديد التلقائي للعقود